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8月31日晚間，中國人民銀行、金融監管總局聯手發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確首套房商貸首付比例下限降至20%，降低存量首套住房貸款利率，遠遠超出市場預期。多位分析人士向記者表示，“雙料”新政極大提振市場信心，對房地產市場、居民購房將有積極而深遠的影響。

(資料圖片僅供參考)

新政提振市場信心

有利于帶動經濟企穩回升

“這對市場來說無疑是一針強心劑。”紅塔證券研究所宏觀高級分析師殷越表示，總體來看，利好政策的發布有助于提升居民對于房地產市場的信心，為房地產市場注入活力。隨著房地產市場回暖，我國經濟恢復的基礎將得以進一步鞏固，進而帶動經濟企穩回升。

其表示，對居民而言，利好政策有助于滿足居民的住房剛需，提升人民幸福感，起到改善民生的作用。對房企而言，增量需求的增加能夠改善當前銷售回款不暢的局面，提升房企的流動性，緩解信用風險。

招聯首席研究員董希淼則認為，房地產是我國支柱產業，房地產市場關聯很多上下游行業，其良性循環對宏觀經濟恢復和發展具有重要意義。但是，2022年以來，我國房地產市場走勢疲軟，居民住房消費信心和意愿較弱，商品房交易量明顯下降。由此可見，我國房地產市場供求關系已經發生重大變化。

“因此，適應新形勢，適時調整優化房地產金融政策，在當前具有重要性和緊迫性?！倍ｍ嫡J為，兩項新政及時回應市場呼聲，優化住房信貸政策，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，有助于減輕居民住房消費負擔，穩住和擴大居民消費與投資；有助于更好地滿足居民剛性和改善性住房消費需求，提振居民住房消費的意愿和能力；有助于改善居民對房地產市場的信心和預期，促進房地產市場平穩健康發展。

首套房商貸首付比例下限降至20%

有助于降低居民住房消費門檻

記者了解到，本次差別化住房信貸政策調整優化旨在引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

新政明確，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

對此，董希淼介紹，此前不同地區房貸首付比較復雜，部分地區二套房貸首付比例最高達80%?！敖档褪赘侗壤?，有助于適當降低居民住房消費門檻，提高居民住房消費能力?！?/p>

新政還將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

對此，董希淼解讀道，過去一段時間，住房信貸政策調整集中在滿足居民剛性住房消費需求。而降低二套房貸利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費需求，降低改善性購房者的利息支出。

值得一提的是，差別化住房信貸政策調整優化仍遵循“因城施策”原則，中國人民銀行、金融監管總局有關負責同志表示，各地根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。董希淼預計：“從目前情況看，預計全國多數地方不會另行加碼，將直接執行全國性下限。”

降低存量首套房貸利率“一箭三雕”

仍體現“房住不炒”原則

在降低存量首套住房貸款利率方面，新政明確，對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。

“這是歷史上非常罕見的、具有極大創新的政策?！币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進表示，近25年來，房貸政策隨商品房市場和預售制度的發展不斷創新，但從未有“中途調整存量房貸利率”。

值得一提的是，金融主管部門明確，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。對此，董希淼認為，將存量房貸利率調整的對象明確為首套房貸，表明利率調整仍然堅持“房住不炒”原則，主要是為了降低剛性和改善性購房者的利息支出。

在調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前大部分城市存量房貸的利率最低下限是4.65%，此前購房者基本是按照6%左右的房貸利率購房，此次存量房貸利率調整后，房貸利率或能降低100個基點以上。例如，以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，月供將從5995元降低至5156元左右，月供最多能減少840元左右。

在董希淼看來，降低存量首套房貸利率具有“一箭三雕”的作用。其一，是有助于減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求，進而促進房地產市場健康平穩發展。其二，是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規“轉貸”行為，為銀行留住優質的房貸客戶。其三，是有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉化為消費和投資，提振居民擴大消費的意愿和能力。

南方+記者 唐柳雯 陳穎 黎華聯 張艷

【作者】 唐柳雯；陳穎；黎華聯；張艷

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